Metodologie tehnică AVM·Ghiduri cumpărător

De unde vin datele?

ImobIntel îți arată ce putem deduce din anunțuri și din surse publice, unde intervine modelul și unde trebuie să intri tu, cu notarul, banca sau un specialist. Fără ambalaj: când datele sunt subțiri, o spunem. Când putem, îți dăm un coridor de preț și semnale utile la negociere, nu o promisiune de tranzacție.

Vrei să vezi cum arată structura unui raport complet înainte să plătești? Deschide raportul exemplu (conținut demonstrativ, fără anunț real).

1. Ce analizează ImobIntel

Date extrase din anunț: text, preț, monedă, suprafață, camere, etaj, ce poate fi recunoscut automat din structura anunțului și, unde există, coordonate sau zonă aproximativă.
Reper de piață: comparații cu alte oferte asemănătoare (nivel aproximativ pe cameră, suprafață, distanță, aliniere la piață).
Referință fiscală notarială (când apare în raport): reper fiscal folosit în contexte notariale; nu e preț de piață și nu estimează onorariul notarului.
Preț pe metru pătrat derivat din prețul listat și suprafață, apoi compart cu medii locale acolo unde avem rețea suficientă de anunțuri.
Surse publice, când le integrăm: de exemplu baze de risc sau repertorii de clădiri, cu potrivire automată a adresei. Potrivirea poate eșua sau fi incompletă: nu tratăm asta ca verdict definitiv.
Semnale de risc: combinație de vechime, clasă de risc acolo unde apare, alte straturi contextuale disponibile în produs, formulate ca reper, nu ca expertiză tehnică la dosar.

2. Ce NU promite ImobIntel

Nu este evaluare ANEVAR sau alt tip de evaluare autorizată pentru justiție sau bancă.
Nu este verificare juridică: nu confirmăm titlu, sarcini, litigii, sau istoricul complet al dosarului.
Nu garantăm prețul la care se va vinde: tranzacția reală depinde de negocieri, piață, acte.
Nu confirmăm starea din cadastru / intabulare: acestea se verifică la sursele oficiale și la profesioniști.
Nu înlocuiește expertiza tehnică: structură, instalații, humitate, șantier vecin, toate se văd la fața locului sau cu un inginer, nu doar pe ecran.

3. Cum calculăm estimarea

Ne uităm la un interval (jos, mijloc, sus), nu la o singură cifră magică. Comparăm cu anunțuri similare, normalizăm cât putem, aplicăm ajustări pentru diferențe uzuale (vârstă, etaj, lichiditate, ce include modelul) și dăm un scor de încredere. În zone cu puține oferte, intervalul e mai lat și avertismentele mai frecvente. Detalii tehnice despre părțile AVM, cerere și TTS: pagina de metodologie.

Comparabile: oferte apropiate de profil, nu o singură tranzacție misterioasă.
Preț pe m²: ancorare la piață; nu înseamnă că fiecare m² e identic.
Ajustări: când modelul știe să le aplice; nu acoperim toate nuanțele subiective.
Încredere: rezumat al calității bazei de date (vezi secțiunea următoare).

4. Ce înseamnă încredere ridicată, medie sau redusă

Este un semnal agregat, nu o notă pe burtă. Încredere mai mare: avem suficiente comparabile, anunțul are câmpuri clare, localizare rezonabilă, reper de piață mai stabil. Încredere medie: putem oferi o lectură, dar cu nuanțe. Redusă: lipsesc piese critice, puține comparabile, adresă aproximativă, sau alte limitări: tonul devine prudent, fără concluzii dure pe preț. Formula exactă poate evolua în timp, ideea rămâne: nu ascundem când pământul e subțire.

5. De ce unele rapoarte au date insuficiente

Când anunțul e gol pe suprafață sau an, când nu găsim vecini comparabili, când geocodarea cade doar pe zonă, sau când piața e rarefiată, raportul îți spune pe scurt acest lucru. Nu compensăm cu fabulații: preferăm cumpărătorul informat decât cumpărătorul păcălit.

6. Cum să folosești raportul la negociere

Folosește coridorul de preț ca reper de conversație, adună actele și răspunsurile de la vânzător, cere în scris ce te blochează, și treci la ofertă fermă când baza ți se pare solidă, nu când ți-a plăcut un singur paragraf. ImobIntel include și o secțiune de asistent de negociere acolo unde datele o permit, cu întrebări practice și șablon de mesaj, nu o strategie de avocat.

Ghid: cum negociezi prețul

7. Următorul pas

Pune un anunț prin analiză: vezi pe loc ce știm și ce nu putem ști fără tine, pe teren, cu acte.

Verifică un anunț

Deblocare raport complet și prețuri

Întrebări frecvente

ImobIntel folosește tranzacții notariale pe fiecare adresă?: Nu. Ne bazăm în principal pe anunțuri publice agregate și comparabile similare, plus surse publice acolo unde le integrăm (de exemplu straturi de risc sau repertorii, când potrivirea există). Nu avem acces la baza ta de tranzacții oficiale completă pe fiecare ușă.
Ce înseamnă „referința fiscală notarială” din raport?: Reper fiscal folosit în contexte notariale. Nu este preț de piață și nu estimează onorariul notarului. Cifrele exacte de taxe sau tarife rămân la notar, după starea actelor tale.
De ce intervalul de preț diferă de ce văd în alte aplicații?: Fiecare serviciu folosește alt set de date, filtre și ajustări. La noi vezi un coridor și o încredere: diferențele sunt normale până la o verificare pe teren și la acte.
Pot folosi raportul ca probă la bancă sau la tribunal?: Nu. Raportul este un instrument de lectură a pieței și a riscurilor publice, nu un document probatoriu sau o evaluare autorizată.

Ultima actualizare de conținut: 2026. Dacă ai întrebări de produs, contactează-ne.